قانون الضريبة العقارية الجديد
المكلفين بأداء الضريبة العقارية
وتنظمها المادة (14) من قانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008 والتي تنص على أنه:
على كل مكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية أن يقدم إلى مأمورية الضرائب العقارية الواقع في دائرتها العقار إقرارًا في المواعيد الآتية:
أ- في حالة الحصر الخمسي يقدم الإقرار في النصف الثاني من السنة السابقة للحصر عن كل من العقارات التي يمتلكها أو ينتفع بها.
ب- في حالة الحصر السنوي يقدم الإقرار في موعد أقصاه نهاية شهر ديسمبر من كل سنة عن كل ما يأتي:
1- العقارات المستجدة.
2- الأجزاء التي أضيفت إلى عقارات سبق حصرها.
3- العقارات التي حدثت في أجزائها أو في بعضها تعديلات غيرت من معالمها أو من كيفية استعمالها بحيث تؤثر على قيمتها الإيجارية تأثيرًا محسوسًا.
4- العقارات والأراضي الفضاء المستقلة عنها التي زال عنها سبب الإعفاء.
وتحدد اللائحة التنفيذية البيانات التي يجب أن يشتمل عليها الإقرار.
يوجد ثلاثة نماذج لإقرارات الثروة العقارية فى ظل القانون الجديد،
الأول، خاص بالوحدات السكنية وغير السكنية،
الثانى خاص بالوحدات الإدارية.
الثالث خاص بالمنشآت البترولية.
يتم تسلم وتقديم تلك الإقرارات من أى مأمورية عقارية على مستوى الجمهورية، وعلى ملاك العقارات تقديم إقرارات الثروة العقارية قبل نهاية العام الحالى.
طبقا للمادة 7 من اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار وزير المالية رقم 493 لسنة 2009
فإنه بالنسبة للوحدات العقارية:
1- الوحدات العقارية التى تقل قيمتها السوقية عن 450 ألف جنيه لن تسدد ضريبة عقارية،
2- أما بالنسبة للوحدات التى تبلغ قيمتها 500 ألف جنيه، فإن الضريبة المستحقة عليها 30 جنيها فقط فى العام،
3- والوحدة التى تبلغ قيمتها السوقية مليون جنيه فضريبتها 660 جنيهًا فى العام.
بالنسبة للوحدات العقارية الصناعية:
-الضريبة المستحقة على الوحدات العقارية الصناعية تعتبر من المصاريف واجبة الخصم من ضريبة الدخل، كما يعنى عدم فرض أعباء جديدة عليها، الوزارة ستقدر متر الأرض لهذه الوحدات عند حساب الضريبة بمبلغ 200 جنيه فقط للتيسير على الأنشطة الصناعية المختلفة.
تقدير القيمة الإيجارية للوحدات العقارية
طبقا للمادة (4) من القانون رقم 196 لسنة 2008
اللائحة حددت أسس وقواعد تقدير القيمة الإيجارية للوحدات العقارية، بناء على الموقع الجغرافى للعقار ومدى قربه من الشواطئ، أو الحدائق أو المتنزهات العامة وطبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار ومستوى ونوعية البناء (فاخر، فوق متوسط، متوسط أو اقتصادى أو شعبى) والمرافق المتصلة بالعقار، وتشمل: الكهرباء والمياه والصرف الصحى والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية والتليفونات وشبكة الطرق ووسائل المواصلات وأى مرافق عامة أخرى.
القواعد تشمل معاملة الوحدات السكنية المتصلة وما يلحق بها من مبان وحديقة وملحقاتها، باعتبارها وحدة سكنية واحدة، وفيما عدا الوحدات المستغلة (مفروش)، تعامل المبانى المستغلة (فنادق أو بنسيونات) معاملة المبانى غير السكنية، وفيما عدا الجراجات الخاصة تعتبر الجراجات العمومية المؤجرة وحدات غير سكنية.
يتم الاعتداد بالبيانات الواردة بالإقرار المقدم من مالك العقار المُكلف بأداء الضريبة، خاصة الوصف الداخلى لكل وحدة فى العقار، ويجب أن يكون الوصف الوارد بدفاتر الحصر والتقدير مطابقًا للواقع وقت إجرائه والمعاينة على الطبيعة.
وتسري القيمة الإيجارية والإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقًا لأحكام القانونين رقمي (49) لسنة 1977م في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و(136) لسنة 1981م في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على أن يعاد تقدير القيمة الإيجارية لتلك العقارات فور انقضاء العلاقة الإيجارية بإحدى الطرق القانونية.
عمليات الحصر تتم كل 5 سنوات، ويجب ألا يترتب على إعادة التقدير الخمسى زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستعملة فى أغراض السكن على 30? من التقدير الخمسى السابق، وعلى 45? بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة فى غير أغراض السكن.
سيتم إنهاء إجراءات الربط والتسويات وتحصيل الضريبة وتطبيقها ابتداء من أول يناير التالى لأول تقدير لقيمة العقارات أو يناير التالى لنهاية مدة التقدير الخمسى (نهاية مدة الخمس سنوات)، والتى تم خلالها بدء إجراءات إعادة التقدير.
اللائحة قررت عند حساب قيمة الضريبة المستحقة على الوحدات السكنية، خصم 30? من القيمة الإيجارية السنوية التى حددتها لجان الحصر والتقدير، مقابل جميع المصروفات التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما فى ذلك مصاريف الصيانة، ثم يستبعد حد الإعفاء المقرر بمقدار 6000 جنيه لكل وحدة فى عقار، والصافى يتم استقطاع الضريبة منه بواقع 10?.
وبالنسبة للوحدات غير السكنية يتم خصم 32? من القيمة الإيجارية السنوية التى حددتها لجان الحصر والتقدير مقابل مصاريف الصيانة، والصافى يتم استقطاع الضريبة منه بواقع 10?.
يكون دين الضريبة وفقًا لهذا القانون واجب الأداء في مقر مديريات الضرائب العقارية بالمحافظات والمأموريات التابعة لها دون حاجة إلى مطالبة في مقر الدين. طبقا للمادة (6) من قانون الضريبة العقارية.
طبقا للمادة 13 من قانون الضرائب العقارية
تحدد مصلحة الضرائب العقارية لجان الحصر والتقدير اللازمة في كل محافظة، ونطاق اختصاص كل لجنة، بحسب وعدد العقارات المبنية فى كل محافظة،
يصدر بتشكيل هذه اللجان قرار من وزير المالية بالاتفاق مع الوزير المختص بالإسكان،
يشترط لصحة انعقاد كل لجنة حضور أربعة أعضاء على الأقل، على أن يكون من بينهم رئيس اللجنة،
تصدر قرارات اللجنة بالأغلبية المطلقة للأعضاء الحاضرين، وعند التساوي يرجح الجانب الذى منه الرئيس،
تتولى كل لجنة حصر العقارات، الأبنية الداخلة فى نطاق اختصاصها، وفقًا لخطة العمل التى تضعها المصلحة، وتحديد القيمة الإيجارية لهذه العقارات.
البيانات والمعلومات المطلوبة بالإقرارات
تشتمل على اسم المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية وصفته بالنسبة للعقار المقدم عنه الإقرار، واسم المحافظة الواقع فى دائرتها العقار المبنى واسم التقسيم الإدارى (المدينة، والبندر، والقسم أو المركز، الناحية ، الشارع وفروعه) ورقم العقار المحدد تنظيميًا أو بمعرفة الضرائب العقارية سواء كان سابقًا أو حاليًا، وعدد أدوار العقار المبنى وعدد الوحدات فى كل دور والمحتويات التقسيمية لكل وحدة ومساحتها وقيمتها وفقًا لعقود التمليك أو رخصة البناء، أو طبقًا للكائن على الطبيعة.
واسم الشاغل والإيجار الفعلى ونوع الاستغلال، وعنوان مقدم الإقرار ورقمه لقومى والمستندات المحدد بها ثمن العقار إن وجدت وعنوان المراسلة المختار.
الوحدات المستعملة فى غير أغراض السكن
وبالنسبة للوحدات المستعملة فى غير أغراض السكن، فيجب أن يشتمل الإقرار، بالإضافة إلى ما سبق، على اسم المالك أو اسم المنشأة ورقم الملف الضريبى ورقم التسجيل الضريبى ورقم السجل التجارى ورقم ترخيص النشاط.
وفى جميع الأحوال لا يعفى المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية من تقديم الإقرار إذا سبق للجنة الحصر والتقدير أن قامت بإثبات عقاراته بالدفاتر أو كانت معفاة من الضريبة.
تنص اللائحة على قيام مصلحة الضرائب العقارية بالنشر فى الجريدة الرسمية لتقديرات الضريبة للوحدات السكنية المختلفة فور الانتهاء من عمليات الحصر واعتمادها من الوزير أو من يفوضه.
تعلن مديريات الضرائب العقارية، هذه التقديرات فى مقارها وبالمأموريات التابعة لها والواقعة بدائرتها العقارات ومجالس المدن والأحياء وأجهزة المدن الجديدة ومقار المجالس الشعبية المحلية، وكذلك الموقع الإلكترونى للوزارة والموقع الإلكترونى لمصلحة الضرائب العقارية، على أن يتضمن الإعلان تاريخ النشر بالجريدة الرسمية عن إتمام هذه التقديرات، ورقم العدد المنشور فيه.
وعلى المأموريات الالتزام بإخطار كل مكلف يقع عقاره فى دائرة اختصاصها بالتقديرات المشار إليها والضريبة المقدرة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على عنوان المراسلة الثابت بسجلاتها، أو بالإقرار المقدم منه، على أن يوضح بالإخطار تاريخ حصول النشر بالجريدة الرسمية ورقم العدد المنشور فيه، وذلك بمجرد حصول النشر بالجريدة الرسمية، وتكون الضريبة واجبة الأداء بمجرد حصول النشر.
إجراءات تقدير الضريبة على العقارات المقامة على أراض زاعية
يجب التأكد أن العقارات أقيمت بناء على ترخيص، أو تم تحرير محضر بمخالفة البناء فى الأراضى الزراعية وقضى فيه نهائيًا بالبراءة أو بسقوط الدعوى الجنائية، أو انقضاء ثلاث سنوات على إقامة هذه العقارات مع توصيل أى من المرافق الأساسية إليها (مياه- كهرباء- صرف صحى) دون تحرير محضر بالمخالفة،
وفى حالة عدم تحقيق أى من هذه الأحوال على لجان الحصر والتقدير المختصة الرجوع إلى الجمعية التعاونية الزراعية الواقع فى دائرتها العقار المبنى على الأراضى الزراعية للوقوف على ما إذا كان محررًا عنه محضر بناء فى الأراضى الزراعية، ويثبت ذلك فى محضر رسمى، فإن لم يكن محررًا عنه محضر يتم حصره.
وفى هذه الحالات يتم رفع ضريبة الأطيان عن الأراضى المقام عليها تلك العقارات بموجب إذن استبعاد يعتمد من مدير مديرية الضرائب العقارية، اعتبارًا من تاريخ ربط تلك العقارات بالضريبة على العقارات المبنية. طبقا للمادة (10) من قانون الضريبة العقارية والتي تنص على :
مع عدم الإخلال بأحكام قانون الزراعة رقم (53) لسنة 1966م وتعديلاته، تسري الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضي الزراعية على أن ترفع عن الأراضي المقام عليها تلك العقارات ضريبة الأطيان.
وتحدد اللائحة التنفيذية الإجراءات المنظمة لذلك.
لا تخضع للضريبة العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام. طبقا مادة (11)
وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لت
